ایا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

بله، مالک می تواند سرقفلی ملک تجاری خود را پس بگیرد، اما این امر تحت شرایط حقوقی مشخص و با رعایت قوانین روابط موجر و مستأجر امکان پذیر است. عموماً این بازپس گیری مستلزم پرداخت حق و حقوق مستأجر، شامل مبلغ سرقفلی به نرخ روز یا حق کسب و پیشه است.

موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در حوزه املاک تجاری همواره یکی از پیچیده ترین و حساس ترین مسائل حقوقی در کشور ما بوده است. این پیچیدگی نه تنها مالکان را در مورد حقوق و اختیاراتشان با ابهام مواجه می کند، بلکه مستأجران را نیز نگران از دست دادن سرمایه و موقعیت کسبی خود می کند. از آنجایی که قوانین مربوط به این حوزه در گذر زمان دستخوش تغییراتی شده اند، آگاهی دقیق از مقررات جاری و تفاوت های قانونی گذشته و حال، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. درک این مفاهیم به شما کمک می کند تا با دیدی روشن تر، در مورد اجاره، تمدید قرارداد، تخلیه ملک و سایر مسائل مربوط به سرقفلی تصمیم گیری کنید و از حقوق قانونی خود آگاه باشید.

سرقفلی چیست؟ تعاریف، انواع و تفاوت های حقوقی کلیدی

پیش از بررسی شرایط بازپس گیری سرقفلی توسط مالک، لازم است ابتدا به تعریف دقیق و تفکیک مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بپردازیم. این دو اصطلاح گرچه اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما تفاوت های حقوقی بنیادینی دارند که در قوانین مختلف روابط موجر و مستأجر به آن ها پرداخته شده است و شناخت این تفاوت ها برای درک حقوق و تکالیف مالکان و مستأجران حیاتی است.

تعریف جامع سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره ملک تجاری، علاوه بر اجاره بها، به مالک می پردازد تا از حق تقدم در اجاره آن ملک و همچنین امکان ادامه تصرف و بهره برداری تجاری از آن برخوردار شود. این مبلغ در واقع به نوعی حق امتیاز اولیه برای ورود به یک فضای تجاری محسوب می شود که مستأجر با پرداخت آن، حق استفاده از موقعیت تجاری ملک را به دست می آورد. سرقفلی به معنای واقعی کلمه، حقوقی است که با پرداخت وجه مشخص و با توافق طرفین در زمان عقد اجاره ایجاد می شود.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

در مقابل سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به دلیل فعالیت تجاری مستأجر و رونق دادن به محل کسب ایجاد می شود. این حق برخلاف سرقفلی که با پرداخت مبلغ اولیه شکل می گیرد، به مرور زمان و با استمرار فعالیت مستأجر در ملک تجاری، کسب شهرت و جذب مشتری برای آن مکان، به وجود می آید. به بیان دیگر، ارزش افزوده ناشی از تلاش، سرمایه گذاری و خوش نامی مستأجر که به اعتبار و رونق تجاری ملک می افزاید، تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می شود.

تفاوت های اساسی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت میان سرقفلی و حق کسب و پیشه نه تنها در مبنای ایجاد آن ها، بلکه در قوانین حاکم و نحوه انتقالشان نیز مشهود است:

1. مبنای ایجاد: سرقفلی با پرداخت مبلغی مشخص و در ابتدای قرارداد اجاره توسط مستأجر به مالک ایجاد می شود. این حق یک «وجهی» است. اما حق کسب و پیشه و تجارت، با فعالیت مستمر، تلاش، و ایجاد شهرت توسط مستأجر در طول زمان و بهره برداری از ملک به وجود می آید. این حق «فعالیتی» و تدریجی است.
2. قوانین ناظر: تعیین اینکه کدام قانون بر قرارداد اجاره حاکم است، کلید درک تفاوت هاست.
   • قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: این قانون عموماً بر «حق کسب و پیشه و تجارت» تأکید دارد. طبق این قانون، حتی اگر مستأجر در ابتدا مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد، با گذشت زمان و فعالیت تجاری در ملک، حق کسب و پیشه برای او ایجاد می شود. در این قانون، تخلیه ملک تجاری توسط مالک، جز در موارد بسیار محدود و با پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز، امکان پذیر نبود.
   • قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این قانون عمدتاً بر «سرقفلی قراردادی» تمرکز دارد. مطابق این قانون، حق سرقفلی تنها در صورتی برای مستأجر ایجاد می شود که در ابتدای اجاره نامه، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت شده باشد. اگر مستأجر مبلغی نپرداخته باشد، پس از اتمام مدت اجاره، مالک می تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه (مگر در موارد خاص و نادر)، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. در این قانون، پس از پایان مدت اجاره، حق تخلیه به مالک داده شده است و سرقفلی پرداختی نیز در صورت تخلیه باید به نرخ روز به مستأجر بازگردانده شود.
3. قابلیت انتقال: شرایط انتقال این دو حق نیز متفاوت است و به مفاد قرارداد اجاره و قوانین حاکم بستگی دارد. در هر دو مورد، رضایت مالک برای انتقال به غیر، مگر در صورت سلب این حق از مستاجر یا توافق خاص، معمولاً لازم است.

در نهایت، اهمیت تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و مفاد دقیق آن برای تشخیص نوع حق (سرقفلی یا کسب و پیشه) و همچنین حقوق و تعهدات طرفین بسیار بالاست. قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ بیشتر تابع قانون سال ۱۳۵۶ و قراردادهای بعد از آن تابع قانون سال ۱۳۷۶ هستند، هرچند ممکن است قراردادهای خاصی نیز وجود داشته باشند که مشمول مقررات متفاوتی شوند.

شرایطی که مالک می تواند سرقفلی را پس بگیرد (و تخلیه کند)

با توجه به تفاوت های قانونی بین قراردادهای اجاره تابع قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶، شرایط بازپس گیری سرقفلی توسط مالک نیز متفاوت خواهد بود. در اینجا به بررسی کلی شرایطی می پردازیم که مالک می تواند برای تخلیه ملک و در نتیجه بازپس گیری سرقفلی (یا پرداخت حق کسب و پیشه) اقدام کند:

پایان مدت اجاره در قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶

یکی از مهمترین تغییرات در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، امکان درخواست تخلیه ملک تجاری توسط مالک پس از اتمام مدت اجاره است. در این نوع قراردادها، اگر مستأجر مبلغی بابت سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد، مالک هنگام درخواست تخلیه موظف است این مبلغ را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند. ارزیابی نرخ روز سرقفلی معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد.

این بند از قانون، توازن قدرت را تا حدودی به نفع مالک تغییر داده است، به طوری که مالک پس از پایان مدت قرارداد دیگر الزامی به تمدید اجاره ندارد، مگر اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند.

تخلف مستأجر از شروط قرارداد

در هر دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، تخلف مستأجر از شروط اساسی قرارداد اجاره، به مالک حق می دهد تا درخواست تخلیه ملک را از مراجع قضایی داشته باشد. این تخلفات می توانند شامل موارد زیر باشند:

• عدم پرداخت به موقع اجاره بها: اگر مستأجر اجاره بها را طبق توافق و در موعد مقرر پرداخت نکند، مالک می تواند پس از اخطار قانونی (مثلاً ارسال اظهارنامه)، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را نماید.
• تغییر شغل بدون رضایت مالک: در بسیاری از قراردادهای اجاره تجاری، نوع شغل مستأجر مشخص می شود و هرگونه تغییر شغل مستلزم کسب رضایت کتبی مالک است. در صورت تغییر شغل بدون اجازه، مالک حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
• استفاده غیرمجاز یا سوء استفاده از ملک: اگر مستأجر از ملک به منظوری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده (مثلاً استفاده مسکونی از ملک تجاری) یا به شکلی که به ملک آسیب وارد کند استفاده نماید، این تخلف می تواند مبنای درخواست تخلیه باشد.
• انتقال به غیر بدون اجازه مالک: در صورتی که در قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلی یا منافع اجاره به شخص ثالث از مستأجر سلب شده باشد، هرگونه انتقال بدون اجازه مالک، تخلف محسوب شده و مالک می تواند درخواست تخلیه نماید. در این حالت، معمولاً مستأجر تنها نیمی از سرقفلی خود را دریافت می کند.

نیاز شخصی مالک یا فرزندان وی برای سکونت یا کسب و کار

یکی از دلایل موجه برای درخواست تخلیه ملک تجاری، نیاز شخصی مالک یا فرزندان وی به ملک برای سکونت یا راه اندازی کسب و کار است. اثبات این نیاز به عهده مالک است و معمولاً نیاز به مستندات و شواهد کافی در دادگاه دارد. در چنین مواردی، مالک موظف است حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستأجر را به نرخ روز پرداخت کند. اثبات نیاز شخصی باید کاملاً واقعی و موجه باشد و دادگاه در این زمینه سخت گیرانه عمل می کند تا از سوءاستفاده مالکان جلوگیری شود.

نیاز مالک به تخریب و نوسازی ملک

اگر مالک قصد تخریب کلی ملک و احداث بنای جدید را داشته باشد، می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را مطرح کند. در این حالت نیز، مالک موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستأجر به نرخ روز است. برای اقدام به تخریب و نوسازی، مالک باید مجوزهای لازم از شهرداری و سایر نهادهای مربوطه را اخذ کرده و آن ها را به دادگاه ارائه دهد. این شرایط به منظور بهبود بافت شهری و نوسازی املاک فرسوده پیش بینی شده است.

توافق طرفین

همواره ساده ترین و کم دردسرترین راه برای حل و فصل مسائل مربوط به سرقفلی و تخلیه ملک، توافق بین مالک و مستأجر است. طرفین می توانند با مذاکره و توافق بر سر مبلغ جبرانی یا سایر شرایط، قرارداد اجاره را فسخ و به رابطه استیجاری خود پایان دهند. این توافق می تواند در هر مرحله ای از پرونده، حتی پس از شروع فرآیند قضایی، صورت گیرد و از طولانی شدن دعوا و هزینه های اضافی جلوگیری می کند.

قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در ایران، تلاشی برای ایجاد توازن میان حقوق مالکیت و حمایت از سرمایه گذاری و فعالیت های تجاری مستأجران است. به همین دلیل، هرگونه اقدام برای تخلیه ملک تجاری باید کاملاً منطبق بر موازین قانونی و با رعایت حقوق طرفین باشد.

فرآیند قانونی بازپس گیری سرقفلی توسط مالک (گام به گام)

بازپس گیری سرقفلی از مستأجر، به هیچ وجه یک فرآیند یک طرفه و بدون تشریفات قانونی نیست. مالک برای این منظور باید مراحل مشخصی را در سیستم قضایی طی کند تا هم حقوق مستأجر تضییع نشود و هم اقدامات قانونی وی به درستی انجام پذیرد. در ادامه به تشریح گام های این فرآیند می پردازیم:

۱. مشاوره حقوقی اولیه

اولین و مهمترین گام برای هرگونه اقدام در زمینه سرقفلی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی است. پرونده های سرقفلی دارای جزئیات حقوقی فراوانی هستند که یک وکیل مجرب می تواند با توجه به نوع قرارداد، تاریخ آن، تخلفات احتمالی و سایر شرایط، بهترین راهکار را به مالک ارائه دهد. این مشاوره می تواند از اشتباهات پرهزینه و طولانی شدن روند دادرسی جلوگیری کند.

۲. ارسال اظهارنامه قضایی

در بسیاری از موارد، به خصوص در صورت تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل)، مالک باید ابتدا یک اخطار رسمی از طریق ارسال اظهارنامه قضایی به مستأجر ابلاغ کند. اظهارنامه سندی رسمی است که در آن مالک خواسته خود (مثلاً پرداخت اجاره بهای معوقه یا توقف تخلف) را به مستأجر اعلام و به وی مهلت قانونی برای رفع آن می دهد. این اقدام به عنوان یک مدرک رسمی در مراحل بعدی دادرسی مورد استناد قرار خواهد گرفت.

۳. تقدیم دادخواست تخلیه

پس از طی مراحل اولیه و در صورت عدم حصول نتیجه مطلوب، مالک باید با تقدیم دادخواست به مرجع قضایی صالح (بسته به ارزش سرقفلی و اجاره بها، شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی)، رسماً درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.

مدارک لازم برای تقدیم دادخواست:

• کپی برابر اصل قرارداد اجاره
• سند مالکیت ملک
• مدارک مربوط به تخلف مستأجر (در صورت وجود تخلف) مانند فیش های عدم پرداخت اجاره، مستندات تغییر شغل و…
• گواهی پایان مدت اجاره (در صورت پایان قرارداد)
• اظهارنامه ارسالی (در صورت ارسال)
• وکیل نامه (در صورت داشتن وکیل)

۴. تعیین کارشناس رسمی دادگستری

در صورتی که دادگاه تشخیص دهد مالک حق تخلیه را دارد، اما مستأجر نیز محق به دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه است (به ویژه در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ یا در مواردی که سرقفلی اولیه پرداخت شده است)، برای ارزیابی مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه به نرخ روز، دستور ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری صادر می شود. کارشناس با بررسی موقعیت ملک، عرف بازار، نوع کسب و کار مستأجر و سایر عوامل مؤثر، مبلغی را به عنوان حق مستأجر تعیین و به دادگاه گزارش می دهد. نظریه کارشناسی نقش کلیدی در تعیین مبلغ نهایی دارد.

۵. صدور حکم و اجرای آن

پس از بررسی پرونده، شنیدن دفاعیات طرفین و دریافت نظر کارشناس، دادگاه اقدام به صدور حکم خواهد کرد. حکم ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• الزام مستأجر به تخلیه ملک.
• الزام مالک به پرداخت مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستأجر (بر اساس نظریه کارشناسی).

مالک معمولاً باید مبلغ تعیین شده توسط کارشناس را به صندوق دادگستری واریز کند تا حکم تخلیه قابلیت اجرا پیدا کند. در صورت عدم پرداخت، اجرای حکم تخلیه متوقف خواهد شد. پس از واریز وجه، واحد اجرای احکام دادگستری، مراحل اجرایی حکم تخلیه را آغاز کرده و ملک به مالک بازگردانده می شود.

حقوق مستأجر در مقابل درخواست بازپس گیری سرقفلی توسط مالک

همان طور که مالک دارای حقوقی برای بازپس گیری ملک خود است، مستأجر نیز در مقابل درخواست تخلیه مالک، از حقوق قانونی مشخصی برخوردار است که قانون گذار برای حمایت از وی پیش بینی کرده است. آگاهی از این حقوق، به مستأجر کمک می کند تا در مواجهه با درخواست های تخلیه، بهترین تصمیم را اتخاذ کرده و از تضییع حقوق خود جلوگیری نماید.

حق دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز (در قراردادهای بعد از ۱۳۷۶)

اگر قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و مستأجر در ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد، در صورت درخواست تخلیه از سوی مالک (چه به دلیل پایان مدت اجاره و چه به دلیل نیاز شخصی یا نوسازی)، مستأجر حق دارد مبلغ سرقفلی پرداختی خود را به نرخ روز دریافت کند. تعیین این مبلغ از طریق ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد و مالک موظف است این مبلغ را قبل از تخلیه به مستأجر بپردازد یا به حساب دادگستری واریز نماید.

تأثیرات اقتصادی و تورم بر این مبلغ بسیار حائز اهمیت است؛ چرا که ارزش سرقفلی پرداختی در سال های گذشته، با ارزش کنونی آن تفاوت زیادی دارد و کارشناس باید این تغییرات را در ارزیابی لحاظ کند.

حق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت (در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶)

در مورد قراردادهای اجاره ای که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند و تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، مستأجر حتی اگر در ابتدا مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد، به دلیل فعالیت تجاری و ایجاد شهرت و رونق برای ملک، حق کسب و پیشه و تجارت پیدا می کند. در صورت درخواست تخلیه از سوی مالک (جز در موارد تخلف سنگین مستأجر)، مالک موظف است مبلغی را به عنوان جبران این حق به مستأجر بپردازد.

عوامل مؤثر بر تعیین مبلغ حق کسب و پیشه شامل موقعیت ملک، مدت زمان تصرف مستأجر، نوع کسب و کار، میزان رونق و شهرت ایجاد شده، و عرف بازار است. این مبلغ نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

حمایت قانون در برابر تخلیه بدون دلیل موجه

قوانین ایران به مالکان اجازه نمی دهد که بدون دلیل موجه قانونی، مستأجر را از ملک تجاری خود خارج کنند. مستأجر از حمایت قانونی برخوردار است و مالک باید برای درخواست تخلیه، یکی از دلایل قانونی ذکر شده در قوانین (مانند پایان مدت اجاره در قانون ۱۳۷۶، تخلف مستأجر، نیاز شخصی یا نوسازی) را داشته باشد و آن را در دادگاه اثبات کند. در غیر این صورت، دادگاه به درخواست تخلیه مالک ترتیب اثر نخواهد داد.

جبران خسارات مستأجر در صورت تخلیه ناعادلانه

اگر مالک بدون دلیل قانونی یا با سوءنیت اقدام به درخواست تخلیه کند و این امر منجر به خسارت به مستأجر شود، مستأجر می تواند از مالک به دلیل جبران خسارات وارده شکایت کند. این خسارات می تواند شامل هزینه های جابجایی، از دست دادن مشتریان و فرصت های تجاری، و سایر هزینه های مستقیم ناشی از تخلیه ناعادلانه باشد.

اهمیت تنظیم قرارداد دقیق

یکی از مهمترین حقوق مستأجر، لزوم تنظیم قرارداد اجاره ای است که تمامی جزئیات، شروط، حقوق و تکالیف طرفین به وضوح در آن ذکر شده باشد. یک قرارداد دقیق و جامع می تواند بسیاری از اختلافات آتی را پیشگیری کرده و در صورت بروز مشکل، مستند معتبری برای دفاع از حقوق مستأجر در مراجع قضایی باشد.

مثلاً، اگر در قرارداد به صراحت ذکر شده باشد که مستأجر حق انتقال به غیر را دارد، مالک نمی تواند به صرف انتقال به غیر، درخواست تخلیه کند (مگر اینکه سایر شروط قرارداد نقض شده باشد). به همین دلیل، هنگام انعقاد قرارداد اجاره، توجه به تمامی بندها و مشورت با متخصصان حقوقی بسیار توصیه می شود.

محدودیت های قانونی مالک در بازپس گیری سرقفلی (حمایت از مستأجر)

درست است که مالک حق مالکیت بر ملک خود را دارد و در شرایطی می تواند برای بازپس گیری سرقفلی اقدام کند، اما این حق مطلق نیست و قانون گذار برای حمایت از مستأجران و جلوگیری از تضییع حقوق آن ها، محدودیت های مهمی را برای مالکان در نظر گرفته است. این محدودیت ها تضمین می کنند که مستأجران، به ویژه آن هایی که سال ها در ملک تجاری فعالیت کرده و به آن رونق بخشیده اند، به راحتی و بدون جبران خسارت از محل کسب خود محروم نشوند.

عدم امکان تخلیه یک جانبه و خودسرانه

مالک به هیچ عنوان نمی تواند خودسرانه و بدون طی مراحل قانونی اقدام به تخلیه مستأجر کند. هرگونه اقدام قهری یا بدون حکم قضایی برای تخلیه ملک، غیرقانونی بوده و می تواند برای مالک تبعات حقوقی و کیفری به دنبال داشته باشد. فرآیند تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی، حتماً باید از طریق مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) و با صدور حکم مربوطه صورت پذیرد. حتی پس از صدور حکم، اجرای آن نیز تابع تشریفات خاصی است و معمولاً واحد اجرای احکام دادگستری آن را انجام می دهد.

الزام به پرداخت خسارت و حقوق مستأجر

در بیشتر موارد قانونی تخلیه ملک تجاری، مالک موظف به پرداخت حق و حقوق مستأجر است. این حقوق می تواند شامل موارد زیر باشد:

• پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز (در قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ که سرقفلی پرداخت شده است).
• پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز (در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶).
• پرداخت هزینه های جبران خسارت به مستأجر، از جمله هزینه های مربوط به نقل مکان، از دست دادن مشتریان و فرصت های تجاری، در صورتی که تخلیه به دلیل نیاز مالک یا نوسازی باشد.

تنها در موارد محدودی که مستأجر تخلفات سنگین و مشخصی را انجام داده و این تخلفات به اثبات رسیده باشد، ممکن است مالک از پرداخت برخی از این حقوق معاف شود.

ضرورت اثبات ادعاها توسط مالک

کلیه دلایل و مستندات مالک برای درخواست تخلیه، باید در دادگاه اثبات شود. برای مثال:

• اگر مالک ادعای عدم پرداخت اجاره بها را دارد، باید فیش های پرداخت نشده یا اخطاریه های رسمی را ارائه کند.
• اگر ادعای نیاز شخصی خود یا فرزندانش را مطرح می کند، باید مدارک و شواهدی دال بر این نیاز (مانند نداشتن محل کسب دیگر، مدارک تحصیلی فرزند، طرح توجیهی کسب و کار و…) را به دادگاه ارائه دهد.
• اگر قصد تخریب و نوسازی دارد، باید مجوزهای لازم از شهرداری و طرح های مربوط به ساخت و ساز جدید را به دادگاه ارائه کند.

دادگاه در این موارد با دقت بالا عمل می کند تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی جلوگیری شود و اطمینان حاصل کند که دلایل مالک واقعی و موجه هستند.

مواردی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده است

یکی از محدودیت های مهم برای مالک این است که اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلی یا منافع اجاره به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، مستأجر می تواند با رعایت تشریفات قانونی، حق خود را به شخص ثالث منتقل کند. در این صورت، مالک نمی تواند به صرف انتقال به غیر، درخواست تخلیه را داشته باشد. تنها در صورتی که حق انتقال به غیر در قرارداد صریحاً از مستأجر سلب شده باشد و مستأجر خلاف آن عمل کند، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی، درخواست تخلیه را مطرح نماید. این نکته بر اهمیت تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره تأکید دارد.

آیا صاحب مغازه می تواند مستأجر را بیرون کند؟

این پرسش در دل خود ابهامات زیادی را نهفته دارد و پاسخ آن به شدت وابسته به نوع قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد آن و وضعیت پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه توسط مستأجر است. به طور کلی، صاحب مغازه (مالک) نمی تواند بدون دلیل موجه قانونی و بدون طی مراحل قضایی، مستأجر را از ملک تجاری خود بیرون کند.

در صورتی که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد:

اگر قرارداد اجاره با مدت مشخص منعقد شده باشد و مدت آن به پایان رسیده باشد، مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را از مراجع قضایی داشته باشد. در این حالت، اگر مستأجر مبلغی بابت سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد، مالک موظف است این مبلغ را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند. اما اگر سرقفلی پرداخت نشده باشد، مالک پس از پایان مدت اجاره، می تواند بدون پرداخت هیچ وجهی، درخواست تخلیه را مطرح کند.

در صورتی که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد:

در این قراردادها، مستأجر از حق کسب و پیشه و تجارت برخوردار است. حتی با پایان مدت اجاره، مالک نمی تواند به راحتی مستأجر را بیرون کند و باید یکی از دلایل قانونی موجه (مانند نیاز شخصی مالک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر از شروط قرارداد) را اثبات کند. در اکثر این موارد، مالک موظف به پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز به مستأجر است.

دلایل قانونی مشترک برای درخواست تخلیه در هر دو قانون:

• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستأجر اجاره بها را برای مدت مشخصی پرداخت نکند، مالک می تواند پس از اخطار و مهلت قانونی، از دادگاه درخواست تخلیه نماید.
• تغییر شغل غیرمجاز: در صورت تغییر شغل مغازه بدون اجازه و رضایت مالک، که در قرارداد نیز ممنوع شده باشد.
• استفاده غیرمتعارف از ملک: اگر مستأجر از ملک به شکلی استفاده کند که به آن آسیب برساند یا ماهیت آن را تغییر دهد.
• انتقال به غیر بدون اجازه: در صورتی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و او این تخلف را انجام دهد.

در نهایت، چه مستأجر دارای حق سرقفلی باشد و چه دارای حق کسب و پیشه، اخراج وی بدون پرداخت حقوق قانونی و طی مراحل قضایی امکان پذیر نیست. هرگونه اقدام خودسرانه مالک نه تنها غیرقانونی است، بلکه می تواند موجب مسئولیت حقوقی و کیفری برای او شود. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، آگاهی از مفاد دقیق قرارداد اجاره و قوانین مربوطه برای هر دو طرف ضروری است و در صورت بروز اختلاف، مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی اکیداً توصیه می شود.

نتیجه گیری

در پاسخ به سوال اصلی مقاله مبنی بر «آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟»، باید گفت بله، اما این امکان مشروط به رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر و بسته به نوع و تاریخ قرارداد اجاره است. مالک نمی تواند به صورت یک جانبه و بدون دلیل قانونی مستأجر را از ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه خارج کند. این فرآیند مستلزم اثبات دلایل موجه در مراجع قضایی و در اغلب موارد، پرداخت حق و حقوق مستأجر به نرخ روز است.

تفاوت اساسی بین قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ نقش کلیدی در تعیین این حقوق و اختیارات دارد. در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶، تأکید بر حق کسب و پیشه و تجارت است که حتی بدون پرداخت سرقفلی اولیه نیز برای مستأجر ایجاد می شود و تخلیه ملک نیازمند دلایل بسیار قوی و پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز است. اما در قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶، سرقفلی عمدتاً قراردادی است و مالک پس از پایان مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه را داشته باشد، مشروط بر آنکه سرقفلی پرداختی را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند.

مواردی چون پایان مدت اجاره، تخلف مستأجر از شروط قرارداد (عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل، انتقال به غیر بدون اجازه)، نیاز شخصی مالک یا فرزندانش، و یا نیاز به تخریب و نوسازی ملک، از جمله شرایطی هستند که مالک می تواند با اتکا به آن ها درخواست تخلیه را مطرح کند. در تمامی این موارد، به جز برخی تخلفات سنگین مستأجر، مالک ملزم به پرداخت خسارت یا حقوق قانونی مستأجر (سرقفلی یا حق کسب و پیشه) است.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی این حوزه، هم به مالکان و هم به مستأجران توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام یا امضای قرارداد، حتماً با یک وکیل متخصص در زمینه سرقفلی و املاک تجاری مشورت کنند. تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف و آگاهی از حقوق و تعهدات قانونی، می تواند از بروز اختلافات و ضررهای مالی و زمانی بسیاری جلوگیری نماید. برای حصول اطمینان از رعایت حقوق خود و طی مسیر قانونی صحیح، دریافت مشاوره حقوقی تخصصی گامی ضروری و هوشمندانه است.