محو انتظارات افزایشی در بازار مسکن

آفتاب نیوز :

بازار مسکن پس از نوسانات افزایش در زمستان سال گذشته، در اولین ماه از سال جاری آرام شد. فروردین امسال انتظارات تورمی ناشی از نگاه سنتی به بازارها از جمله بازار مسکن اثری بر نرخ های قطعی نداشت. مطابق انتظار، قیمت های پیشنهادی در بازار ملک از اواسط فروردین ماه افزایش داشت اما نرخ های قطعی فقط 0.2 درصد رشد کرد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در تهران 81 میلیون و 630 هزار تومان در هر متر مربع است.

آمار بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می دهد تورم این بخش به حدود نصف رشد نرخ ها در بازار اجاره و تورم عمومی رسیده است. به نظر می رسد عواملی همچون تکمیل ظرفیت بازار مسکن، هزینه بر شدن نگهداری دارایی های ثابت با اعمال مالیات هایی همچون مالیات خانه های خالی و عایدی سرمایه، برنامه ساخت بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی و تصویب طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» اثرات تورمی بر بازار ملک را تا حد زیادی از بین برده است.

فروردین امسال نرخ رشد نقطه به نقطه بازار مسکن در پایخت 22.9 درصد گزارش شد. این در حالی است که تورم  اجاره بها 45.2 درصد و تورم نقطه به نقطه کالاها و خدمات در کشور 55.5 درصد بود.

گزارش های میدانی نیز نشان می دهد نوسانات افزایشی ماه های پایانی سال گذشته بر بازار ارز تاثیر واقعی بر قیمت آپارتمان ایجاد نکرده است. اگرچه نرخ های اعلامی از سوی فروشندگان مسکن دستخوش تغییر 10 تا 15 درصد شده، قیمت های رسمی مطابق آمار بانک مرکزی از قیمت های پیشنهادی تبعیت نکرده است؛ به طوری که نرخ رشد قیمت هر متر خانه در پایتخت در فروردین 1402 فقط 0.2 درصد رشد داشت و از 81.4 میلیون تومان در اسفندماه به 81.6 میلیون تومان در فروردین ماه رسید.

با توجه به شرایط موجود، طرف تقاضا از بازار ملک عقب نشینی کرده است. سرمایه گذاران ملکی به دلیل کمرنگ شدن انتظارات افزایشی در این بازار فعلا اقدام به خرید نمی کنند. متقاضیان تبدیل به احسن نیز تحت تاثیر نبود مشتری و عدم نقدینگی برای تامین مابه التفاوت واحد خود با واحد مدنظر حضور پررنگی در بازار مسکن ندارند؛ به طوری که فروردین امسال فقط 1508 فقره معامله مسکن در تهران انجام شد که کمترین میزان از سال 1399 تا کنون محسوب می شود.

بررسی های میدانی و مشاهده قیمت های اعلامی نشان می دهد تغییر قابل ملاحظه ای در نرخ های خرید و فروش ایجاد نشده است. میانگین قیمت مسکن در 16 منطقه از مناطق 22 گانه پایتخت نیز کمتر از میانگین قیمت کل شهر تهران بود. دلیل اصلی این موضوع فاصله ایجاد شده بین سطح قیمت مناطق 1 تا 6 با قیمت سایر مناطق است. در شرایطی که قیمت هر متر خانه در منطقه 1 تهران 150 میلیون و 420 هزار تومان است در منطقه 18 به عنوان ارزان ترین منطقه تهران این عدد 42 میلیون و 360 هزار تومان گزارش شد که فاصله 255 درصدی قیمت بین دو منطقه مذکور را نشان می دهد.

طی یک ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه 1 تهران که شاخصی برای ارزیابی وضعیت بازار ملک از منظر سرمایه گذاری محسوب می شود اندکی کاهش یافته است. از شش منطقه ی پرمعامله تهران در فروردین شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 7 و 14 قیمت در سه منطقه کاهش و در سه منطقه افزایش داشت. البته نوسانات در این محدوده ها جزیی بود.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگر شوک های بیرونی به این بازار وارد نشود، نیمه اول سال جاری می تواند فاز نخست آرامش بازار ملک باشد. از جمله اقدماتی که در دستور کار دولت قرار دارد ساماندهی سکوهای اینترنتی فروش املاک است. وزارت راه و شهرسازی قصد دارد سامانه های خرید و فروش مسکن را به سامانه خودنویس تحت مدیریت خود متصل کند.

کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تحلیل شرایط فعلی و پیش بینی آینده بازار مسکن به اسخاج گفت: در حال حاضر مشاوران املاک در رکود کاری به سر می برند و بازخوردهایی هم که از بازار مسکن دریافت می کنیم تحرکی را در آینده نزدیک نشان نمی دهد. علت اصلی آن به کاهش توان متقاضیان مصرفی مربوط می شود. پیش بینی من با توجه به شرایط موجود این است که به سمت کسادی حرکت می کنیم و اتفاق خاصی در نیمه اول سال جاری نخواهد افتاد. البته این رکود برای صنف مشاوران املاک و بخش مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، جالب نیست و تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد.

وی افزود: اگر دولت بتواند عرضه مسکن را افزایش دهد و صنعت اجاره را نیز راه اندازی کند می توان امیدوار بود که قیمت ها در سطح فعلی با تغییرات اندک قرار بگیرد یا حداقل شاهد نوسانات جزیی در این بازار باشیم. اما گردش اقتصادی در بازار مسکن نباید متوقف شود؛ چرا که اشتغال این حوزه را به چالش می کشد. هم اکنون شاهد نوعی موازی کاری با بخش خصوصی هستیم. به طور مثال ایجاد سامانه خودنویس در وزارت راه و شهرسازی تبعات منفی برای اشتغال بازار ملک خواهد داشت و اگر رکود فعلی در این بازار ادامه پیدا کند علاوه بر آن که اثرات اجتماعی و اقتصادی به وجود می آورد ممکن است قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.